Ontarios regering gjorde nyligen en ändring av Lagen om fastighets- och företagsmäklare, vilket tillåter fastighetsmäklare att införliva sina rutiner genom användning av Personal Real Estate Corporations (PREC). Detta drag gör Ontario i nivå med andra jurisdiktioner som har liknande lagstiftning, inklusive Alberta, British Columbia, Saskatchewan, Manitoba, Quebec och Nova Scotia.
De nya reglerna som tillåter fastighetsmäklare att införliva ger dem möjlighet att skörda fördelarna av att äga ett företag, inklusive en lägre skattesats, möjlighet till uppskov med skatt och inkomstdelning och avdrag.
Om du är en fastighetsmäklare i Ontario och funderar på införlivande din praktik kommer den här artikeln att täcka grunderna i vad du behöver veta.
Vad är ett personligt fastighetsbolag (PREC)?
PRECs inrättades för att ge fastighetsmäklare samma fördelar med inkorporering som många andra yrken, som juridik, teknik och redovisning, redan har.
Tidigare verkade fastighetsmäklare som enskild firmamen förmågan att fungera som ett företag, vilket kallas för ett personligt fastighetsbolag, ger dem tillgång till förmåner som andra företag får.
PRECs krav
PRECs ingår under de Lagen om företagsbolag i Ontario. Även om de har liknande förmåner som andra företag, är en PREC föremål för några ytterligare krav, inklusive att fastighetsmäklaren som etablerar företaget måste:
- Äga alla aktier och röstberättigade aktier
- Var den enda direktören för PREC
- Var ordförande för PREC
Med denna typ av företagsstruktur måste icke-equity-andelar ägas av fastighetsmäklaren eller en familjemedlem (detta kan göras genom en trust). Det kan inte heller finnas någon skriftlig bestämmelse eller arrangemang som begränsar eller överför någon del (eller hela) den kontrollerande makten bort från fastighetsägaren.
Kan ett fastighetsteam bilda en PREC?
Givet en PREC måste vara en enmansföretag, det väcker frågan: hur är det med fastighetsteam? Tyvärr kan team inte samlas och bilda ett företag.
Eftersom varje PREC måste ha en enda fastighetsmäklare som äger alla röstberättigade aktier, måste varje fastighetsmäklare i ett team etablera sin egen PREC och kan inte äga en gemensamt.
Hur är det med fastighetsinvesterare?
Fastighetsinvesterare kan inte använda en PREC för att skörda fördelarna med inkorporering från sina fastighetsinvesteringar. En PREC är endast avsedd för fastighetsmäklare.
Fördelar med PREC
Här är fördelarna med att upprätta en PREC.
Skattebesparingar
Enskild firma beskattas högre än företag eftersom de beskattas som individer. När en fastighetsmäklare öppnar en PREC kan de dra fördel av lägre bolagsskattesatser.
De bolagsskattesatsen i Ontario är 11,5 procent, vilket är lägre än personliga skattesatser för individer som tjänar över 150 000 USD. Du måste också ta hänsyn till federal beskattning utöver det, vilket är 15 procent för företag. Federal skatt börjar på 15 procent för individer och går upp till 33 procent.
Vanligtvis betalar fastighetsmäklare den personliga inkomstskatten på alla intjänade inkomster. Om du är en höginkomsttagare kan detta innebära att en betydande del av din inkomst går till staten.
Inkomstdelning
Med en PREC, så länge som alla röstberättigade aktier finns kvar hos den fastighetsmäklare som äger den, kan familjemedlemmar namnges som aktiemedlemmar med icke-equity-andelar utan rösträtt. Detta innebär att utdelning kan betalas ut till dessa familjemedlemmar.
Inkomstdelning är inte tillgängligt för alla fastighetsmäklare under PRECs. Detta på grund av den uppdaterade Skatt på delad inkomst (TOSI) undantag som ser utdelning som betalas ut till familjemedlemmar som delad inkomst och gör den skattepliktig till högsta skattesats. Detta innebär i praktiken att inkomstdelning inte är den bästa fördelen med en PREC.
Det finns dock två undantag från TOSI-reglerna som kan göra inkomstdelning till en fördel för att införliva en fastighetspraxis i Ontario. Undantagen från TOSI-reglerna är:
- Om en fastighetsmäklare är över 65 år (oavsett ålder på maken)
- Om maken arbetar över 20 timmar i veckan på verksamheten under ett år
Om du och/eller din make faller under något av dessa två undantag, kan inkomstdelning vara en stor fördel med en PREC.
Skatteuppskov
Skatteuppskov är inte detsamma som skattebesparingar, men de kan spara pengar på lång sikt, beroende på vad du gör med dina överskottsinkomster. PRECs ger fastighetsmäklare möjligheten att skjuta upp viss inkomst, vilket då sannolikt skulle kvalificera sig till en lägre skattesats.
Detta kan spara pengar på skattetidpunkten, men du kommer så småningom att behöva betala personlig skatt på det när du börjar ta ut ditt samlade företagssparande. Detta beror på att vinster efter skatt fortfarande beskattas när dom är betalas ut i utdelning.
Som sagt, om en fastighetsmäklare kan samla besparingar i sin PREC, kan dessa besparingar användas för att skapa ytterligare kassaflöde. Besparingarna skulle möjligen kunna investeras i lagerGIC:er, EFT:er, obligationer, fonder, eller så kan de gå i full cirkel och investeras i fastigheter.
Det bör noteras att om du spenderar alla pengar du tjänar årligen samma år, kommer du sannolikt inte att dra nytta av fördelen med skatteuppskov.
Skatteavdrag
Enskild firma har redan nytta av företagsrelaterade skatteavdrag, och många av dem är desamma som företag drar nytta av. Det finns dock två anmärkningsvärda undantag när det gäller skatteavdrag från att ha en PREC:
- Health Spending Account (HSA): Med en HSA kan en företagare få ersättning för personligt uppkomna sjukvårdskostnader utan att dessa företagsuttag anses vara skattepliktiga inkomster.
- Företagsbetald pensionsrådgivning: Även köp av tjänster tycka om ekonomisk rådgivning eller skatteförberedelse brukar betraktas som skattepliktiga förmåner, undantaget från regeln är rådgivning som avser pension. Med en PREC kan fastighetsmäklare kanske finansiera tjänsten utan att betala skatt på den.
Nackdelar med PRECs
Det finns två betydande nackdelar med att införliva din fastighetsverksamhet, och båda är relaterade till kostnaden.
Medan enmansföretag är billiga och enkla att sätta upp, det är lite mer pappersarbete och en högre prislapp som är inblandad i införlivandet. På samma sätt, när du driver en PREC, kommer du antagligen att spendera mer pengar årligen på bokföringskostnader och redovisningsavgifter för företagets anmälningar.
De flesta gånger, särskilt när det gäller högreinkomsttagare, överväger fördelarna nackdelarna. Men, som tidigare nämnts, om du är en fastighetsmäklare som inte driver ett särskilt högintjänande företag, kanske dessa kostnader inte är värda att ta på dig.
Ska jag införliva som fastighetsmäklare?
Inkorporering med en PREC har fördelar och nackdelar, så det beror på hur en fastighetsmäklare driver sin verksamhet, hur mycket pengar de tjänar och hur de vill gå till väga för att hantera och rapportera dessa pengar.
Även om PRECs har fördelar relaterade till skatteuppskov, inkomstdelning (om du uppfyller något av undantagen), skatteavdrag och ger dig tillgång till bolagsskattesatsen, kostar de också mer pengar att starta och underhålla.
Många experter säger att PREC-modellen mestadels gynnar fastighetsmäklare som är i en högre skatteklass (särskilt om du gör anspråk på $100 000 eller mer där din personliga skattesats är över 40 procent). PREC ger dig inte bara tillgång till den sänkta skattesatsen, utan också skattehänvisningsmöjligheter – som båda kan hjälpa dig att samla rikedomar snabbare.
